主题：谈谈我对2014年房地产的想法

 论坛里的一些房产评论，我也随便讲讲我对2014年房地产走势的想法吧，说到哪里就是哪里，要是说错了大家也请包涵。
    很忙，一直没空思考些问题，过年期间对楼市进行了一番思考，总体判断2014年楼市走势很危险。
1、供求严重失衡。
    舟山180多万方存量，以临城为例，存量30多万方，未来供应量70多万方，不要问我数据从哪来，自己看房产网和土地信息。南山、御景国际、伊顿、御府等项目后续推量都极大，这么多的量，卖给谁？这2年卖掉的土地有多少，根据目前政策2年内都会上市的，不然就是违约金和收回土地。这也反应了本轮调控政府方面的失职，2010年以来政府想以市场的供求原理来降低房价（也许过于简单的认为房价是由于供不应求），想想那时候的土地政策，地方政府都有指标要求完成多少的供地量，大量的供地量造成未来供应面积的严重过剩。这一情况加剧了鬼城的发生和严重化，这里我不多讲了，这是另外方面的了。

2、产品结构不合理、并加剧供求失衡
    这是由于3个方面的原因造成的。
  （1）市场因数。当调控政策持续深入，市场客户以刚需为主，必然是小户型、低总价的产品收到市场追捧，去年上半年之前90方的热销就是这个道理。
  （2）随着市场的追捧，开发商在做产品设计时也必然多设置90平方米户型。于是市场出现各种“更好的”90方的广告。
  （3）政府因数，受本轮调控的影响，土地挂牌时设置的硬性要求 ，也就是7090政策，70%造90平米以下户型，以此保证中低人群的租房需求，此项政策据我所知还在执行，可能数据略调而已。

以上原因导致市场90方户型大量上市，都造90方了，你卖给谁去呀，讲讲产生的后果吧
  （1）放大供应量，我刚讲的存量和供应量都是按平方米算的，但实际市场是按套成交的，90方比重增加，必然导致存量供应量的增大（按套计算），这进一步加剧供求失衡。
  （2）90方的户型，他的客户群是非常狭隘的，基本以刚需为主，是想你现在都是120、130多平方米的，还会再去买90方住吗？正因为需求量少，后续推量大，当刚需被消化时，问题就开始爆发，这里就要先将个开发商方面的因素，一个开发商开发项目肯定做定位，做规划，他所设计出来的产品肯定是要比市场上的要更优化，更好，所以前面的开发商开发的90方户型，一个阳台的，我的90方要做到2个眼台，你是南北不通的，我要全通透全采光、你没赠送，我送飘窗送平台，你高层、我多层==，它会在产品类型，户型结构和优势等拉开差距，客户选购时就会倾向于后面的楼盘。1个2个新楼盘出来的，那前面的楼盘还怎么卖呢，他的产品有劣势，必然会通过降价来换取市场生存空间。
  （3）增加成本、增加车位、减少栋距、降低档次等因素。这里只讲车位，车位是按配比算的，如1:1就是1套房子配1个车位，10万方的小区，造90平方米，和造130平方米，套数相差很多，车位数也将相差极大，如何排布及销售车位是个问题，不想说了，懒得打字了，就这样吧  。

以上评论只讲舟山不讲全国，希望以小见大，以点带面

灰常有道理

快了，快了

楼主梦游时候写的

回想 1992年那阵 ,当时市场陷入通胀恐慌 ,我一位邻居开杂货店的 ,说 ,人们疯了一样抢东西 ,店里堆满灰尘 ,十几年卖不出去的陈货都卖空了 .
一旦当类似这样的恐慌来临 ,这是很危险的 .

 2014年 ,当舟山房价在成本价附近挣扎时 ,重要的是恐涨 ,而不是防跌

我怎发现房价还在涨？

大家想想，当初小渔村深圳，因为大开发，大量外地人口拥入，现在发展成大城市了。舟山也应该立足起点高一点，实业方面引进世界500强，

烂匹总是语不惊人死不休